Tư vấn Hồng Đức Thanh Hóa | Tư vấn pháp lý uy tín và chuyên nghiệp HDLaw – Tư vấn doanh nghiệp, Tư vấn đầu tư, Giấy phép con… Thanh Hóa 
Hiện nay, rất nhiều gia đình đã mua bán, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thời điểm trước đây nhưng chưa làm thủ tục sang tên. Do đó, ai cũng băn khoăn, lo lắng liệu thửa đất của mình có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận? Làm sao để hợp pháp hóa giấy mua bán đất viết tay khi làm thủ tục cấp sổ hồng?
Hãy để Luật Hồng Đức giải đáp vấn đề này giúp bạn.
1. Hiểu thế nào về giấy mua bán đất viết tay?
Có thể hiểu giấy mua bán bất động sản viết tay là loại giấy tờ được bên bán và bên mua tự lập với nhau. Có thể viết tay hoặc đánh máy, tuy nhiên, không có công chứng, chứng thực hoặc xác nhận của cơ quan có thẩm quyền.
Giấy viết tay này được các bên xem như bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các bên cùng thống nhất thực hiện theo hợp đồng đó. Bên bàn thực hiện việc bàn giao quyền sử dụng đất, bên mua nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan.
Trên thực tế, rất nhiều người mua sau khi nhận chuyển nhượng và làm giấy viết tay. Nhận đất trên thực tế và sử dụng ổn định, lâu dài. Tuy nhiên, lại không thực hiện thủ tục sang tên ngay tại thời điểm đó. Mà có thể đến bây giờ mới tiến hành làm thủ tục và gặp khó khăn.
Vậy giải quyết vướng mắc này thế nào?
2. Giấy mua bán đất viết tay có hiệu lực không?
Theo quy định pháp luật tại Điều 117 BLDS quy định:
“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Như vậy, giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi đảm bảo điều kiện về mặt hình thức, tức là Giấy mua bán đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật đất đai.
Tại điểm a, khoản 3, Điều 167 Luật đất đai quy định:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Theo đó, giấy mua bán viết tay chưa đảm bảo được các điều kiện có hiệu lực theo quy định của pháp luật. Hay nói cách khác, phải xác định giấy mua bán viết tay này vô hiệu. Như vậy, người mua sẽ rất thiệt thòi và có khả năng mất đất nếu người bán không hợp tác, gây khó khăn trong quá trình làm thủ tục cấp giấy chứng nhận???
3. Căn cứ nào để chứng minh giấy mua bán đất viết tay có hiệu lực pháp lý?
Để giải quyết vấn đề liên quan đến hiệu lực của giấy mua bán viết tay, đồng thời để bảo vệ quyền lợi của người mua. Pháp luật đã quy định trường hợp hợp đồng mua bán tuy vi phạm về mặt hình thức (không có công chứng, chứng thực) nhưng vẫn được công nhận hiệu lực đó là:
Theo Điều 129 Bộ luật dân sự:
“1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Ngoài ra, hiện nay Án lệ số 55/2022/AL, Tòa án nhân dân tối cao đã công nhận trường hợp:
“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/01/2017 chưa được công chứng/chứng thực nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình thì phải công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng đó”
Như vậy, đối với trường hợp mặc dù mua bán bằng giấy viết tay, không có công chứng chứng thực. Tuy nhiên, nếu có thể chứng minh được việc bên mua đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ đối với bên bán. Thì hợp đồng chuyển nhượng đó sẽ được công nhận hiệu lực và bên mua sẽ được bảo vệ.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của Luật Hồng Đức đối với trường hợp mua bán quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay. Mọi thắc mắc và hỗ trợ vui lòng liên hệ chúng tôi:
CÔNG TY TNHH TV HỒNG ĐỨC LAW
: Ngô Sĩ Liên, P.Tân Sơn, TP Thanh Hóa
: Mr Sơn – 0865.425.922
: luathongducthanhhoa.com
: luathongducth@gmail.com
